しかし、基本的な知識が備わっていないと、ホームページ屋さんの言う事を聞くしかなくなってしまいます。

なんだかSEO対策なんて横文字を聞くと、難しそうな気がしてしまいますが、基本的にサイト訪問者が解りやすいかつ有益な情報公開をしましょうという当たり前の話が要です。

Google検索エンジンスターターガイドを見ても要するにそういう事が書いてあります。

そういった当たり前の部分を技術的にはどのようにすれば良いかが書いてありますので、皆さまご一読ください。

Google検索エンジンスターターガイド

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不動産仲介と言うサービスが価値のあるものであり続けられるのであれば、タダにする必要はない。

決済と登記を代行する作業なのであれば、売主からの手数料で十分割が合う。

しかし決済と登記の前に不安はたくさんあるはずで、その部分の解決を消費者は誰に依存するのか。

無理なく支払いができる資金計画や仲介手数料よりもはるかに高額なローン金利、将来的に見込まれる費用などのシュミレーションを親身にやってくれるのは誰なのか？

仲介手数料無料の会社が、それらサービスまでも無料で親身に提供してくれるという話であれば、そんなに消費者にとってありがたいサービスはありません。

その他にも物件そのものが購入者のライフプランに適合しているか、建築構造そのものは信頼して良い基準を満たせているのか、入居後不測の事態が起こった時に対応してくれるのか、それらの事も無料で相談に乗ってもらえるのか。

そもそもサービスそのものが無料なのに消費者もそこまでわがままを言いとおせるのか？

仲介手数料ぐらいの費用は、資金計画次第では、あっという間に元が取れてしまう。

それは購入の段階でもそうだろうし、購入後の計画も重要になる。

無料の関係がそこまで継続して続くのであろうか？

私は仲介手数料無料や割引が悪いとは思いません。

一消費者の立場に立てば無料の方がありがたい。

しかしながら、住宅購入の購入段階など、長い支払のほんの一瞬に過ぎず、そのほんの一瞬の損か得かの為に、消費者の判断が鈍るような事があってはいけないと感じます。

消費者側も何に価値があるのかを見極めてコストの意識を持つことが必要だと思います。

消費者の方は無料のサービスと有料のサービス、どちらを選択するのでしょう。

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最近は叩けるところがあったら叩きたい。と多くの人が思っているようで、それを良い事とは思わない国民も傍観している。

一見避難されてしまう事をしてしまった人を責めるのではなく、正義があるのなら卑下せずに自分の意見を堂々と言えば良いのに、不利な人間をいじめるような言動ばかりで呆れる。

正直私の子供たちがもう少し物心がついて、現在の大人たちの言動が耳に入ってくる事にとても違和感を感じる。

誰かをダメと卑下し、自分を正当化する手段ばかりを見ていたら、努力しなくなってしまうのではないかと、頭を使わなくなってしまうのではないかと、これらの事が政策的にも教育的にも実行されていたらと考えると恐ろしくなる。

小さな失敗を恐れていたら何も出来なくなってしまう。

世の中のほとんどの事柄が失敗で成り立っているのに、失敗したらけちょんけちょんにたたかれていたら、誰もチャレンジなんてしなくなってしまう。

オリンピックに出たら必ず金メダルが取れれば世話はない。

先日テレビで、石原都知事が、オリンピック選手は国家を背負って戦ってこい、負けたらムチ打ちくらいの覚悟で戦ってこなければいけないなんて言ってましたが、石原都知事は東京オリンピック誘致で負けてムチ打ちにはなっていない。

そればかりか、不正だと罵り世界に敵を増やしている。本当に不正であったとしても罵れば解決するものではない。

オリンピック選手でも政治家でも、一般の国民でも、自分の為に命がけで頑張った結果、人々の心に残り、それで結果がついてくればなおいいという事だと私は思います。

努力する事、失敗をする事を恐れず進める世の中の方が進歩すると感じる。

恐れず進む人々は、その先が失敗でも成功でもやり遂げる。

そんな空気を一人一人が世の中に流していくことが必要と感じます。

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意見なのであれば素直に

交渉なのであれば巧妙に

私はこれが基本だと思うのですが、交渉の際に素直な意見を言えば決裂するに決まっています。

意見を言いたいのであれば、交渉の前段階で意見を言っておいた方がいい。

素直な意見を言ったら相手がなんて答えるかをあらかじめ聞いておいてから交渉する方が話は上手くまとまると思うのですが。

また意見を言う際に、相手の顔色を見ながら意見したとしてもその意見は通らない事の方が多い。

巧妙に意見を言うってのはよく解らん。

意見であれば自分の考えを述べるためでありそれによる結果を深く意識する必要はない。

もし、その意見で怒られたら『ああ、この人はこういう事を言うと怒るのだな』　と理解すればよい。

交渉であれば、自分が思う方向へ話を展開して結果を伴わせなければいけない。

意見と交渉、あべこべになってませんか？

私も気をつけたいと思います。

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この日は、私もさすがに早く家に帰り、誕生日会です。

謙一朗は、昼間は保育園でお祝いしてもらい、帰ってきたら家でお祝いしてもらいと、大興奮の１日です。

我が家でもごちそうと誕生日ケーキを買っての誕生日パーティーでした。

何回もハッピーバースデーの歌をみんなで歌い、どういうわけだか次男や私の分のハッピーバースデーの歌までみんなで合唱。

妻の発案？なのか、今回から誕生日の人はケーキにかぶりつけるという特権を始めました。

もちろん丸いケーキの一部分で全部をかぶりつき回して良いというものではありませんが、丸い大きなケーキをかぶりつけるというのは、私も子供の頃に夢に見た光景です。

長男は、『どこにしようかな～』なんて言いながら、なかなかかぶりつけずにいましたが、思い切って『ガブリ！』とかぶりついた時には何とも言えない満足感があったようです。

自分が生まれた事を沢山の人がお祝いしてくれるって幸せなことです。

最近長男は、しっかりしてきて、ご飯のしたくや片付けなどを手伝ってくれます。しかもすごく楽しそうに手伝ってくれます。

これからの成長が本当に楽しみです。

謙一朗、５歳の誕生日おめでとう。

いつも助けてくれてありがとう。

私の誕生日も、家族みんながお祝いしてくれます。私もとても幸せなことだと感じます。

そして今年の私の誕生日には人生最大の誕生日プレゼントが！！

私の誕生日が３人目の子供の出産予定日なんです！

実は、妻のおなかに３人目がいまして・・・。

その前には次男の『慎』と妻の誕生日もあります。

いくつになっても、誕生日って素敵な日だと思います。

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子育てファミリー世帯は購入検討期間は長いという事を前回お話しました。

ここにスポットを当てて考えてみますが、子育て世帯の現状分析をしてみましょう。

悩みは以下のとおりです。

・物件を検討しようにも検討している時間が日常生活の中にない　（物件探しの長期化）

・子供の学校や幼稚園などの場所的制約が多く、適合した物件がない　（物件探しの長期化）

・購入検討金額が実際払いきれる金額か不安　（有効な情報の不足）

・子供の成長とともにかかる費用の見込みが立たない　（有効な情報の不足）

・検討している物件が良質かどうか確認している間に売れてしまった。　（機会の損失）

・新築マンションか新築戸建か迷ったが結局マンションを購入した。　（商品PR不足・機会の損失）

・気に入った建物が市場に無い　（商品力不足）

・不動産会社が信用できるかどうか心配　（認知度不足・情報発信不足）

この様な悩みや不安を持たれている方が多いのではないでしょうか。

これら悩みが弊害となり購入検討期間の長期化へつながるのだと思います。

不動産会社として解決していかなければらなない順番は以下の通りだと思います。

1.認知度不足・情報発信不足

2.有効な情報の不足

3.商品力不足

4.商品PR不足

5.機会の損失

6.物件探しの長期化

私は上記順番に問題を解決していくべきだと感じます。

1.認知度不足・情報発信不足

認知度不足は情報発信不足から生まれます。情報発信不足を解決するには、自社イメージの確立、WEBサイト、現地プロモーション、紙媒体の改善、店頭の改善、このような事をいの一番に行った方が良いでしょう。

2.有効な情報の不足

お客様にとって有効な情報とは、物件の情報よりも資金計画面や将来設計面です。物件情報はWEBでも検索できるし、狙っているエリアに建売用地らしき土地が発生した時にはチェックしていると思います。まれに気付かれない事もあるでしょうが、それは情報発信不足の問題です。WEBサイトに掲載できないにしても近所にはポスティングをしておくとか、更地ならばどのような家が建つのかイメージできる看板を立てておくとか、看板に物件カタログを置いておくとかそういった事で気づかれないという問題はだいぶ解決されます。

それよりも資金計画はどのように考えるべきかとか、物件を買う以外にどのような費用がかかるのかとか、そういった事の方が断然気になります。でもそのような有効な情報をしっかりと情報発信できている不動産業者様は稀です。

『物件価格　+　仲介手数料　+　諸経費　＝いくら』　みたいなざっくりとした知識は提供できているかも知れませんが、何にどのくらいかかるのか、その内訳はどうなのか、そのうちのどのくらいは還付されるのか、引っ越し代など見落としがちな費用は他に何があるのか？

こういった情報を細かくシュミレーションしたデータなどはとても為になります。

また、住み始めてからの費用もあります。

電化製品はどのくらいで買い替えて、子供が入学する時にはどのくらいの費用がかかって、建物をメンテナンスする費用として毎月どのくらいの貯金をしておけば安心で、水道光熱費は賃貸の時と違ってどのくらいかかって、団信と生命保険のバランスを見たら今の保険料はどうで、固定資産税はどのくらい払って、そういった考えられる事も踏まえたシュミレーションを情報として提供しているところも私は見た事がありません。

お客様が本当に不安なのは、住宅ローンの審査が通るかどうかではなく、支払っていけるかどうかです。

しかし、その悩みに触れる業者は稀です。

3.商品力不足

建売商品として魅力や特徴があるものが少ないというのも、お客様の悩みだと思います。〇田産業や一建〇の建物をやり玉に挙げたセールストークを繰り広げたとしても、正直消費者からみた見た目は変わらないように映ります。

コンセプトをしっかりと打ち出し、違いを明確にする事が重要です。

4.商品PR不足

商品も解り易く商品名を付けるとか、商品ロゴを作るとか、商品のキャッチコピーをつくるとか、そういった商品PRも必要だと思います。

また、他社にはない特徴が何であるのか、仲介商品であれば自社で仲介をするメリットは何であるかなどを考える必要があります。

そしてそれらの商品を解り易く説明したプレゼンシートやWEBページをツールとして持つ必要があります。

5.機会の損失

多くの不動産業者様が悩んでいるところであり、スポットを当てすぎているのが機会の損失だと思います。

機を失ったがために決まらなかったのだと思う事は良いのですが、なぜ気を失ったかと言う反省と改善が必要です。

しかしながら改善順番としては、私は5番目だと思います。機を失うという事はタイミングが悪かった、と言う事になりますがタイミングの話であれば、いつでも失う事など想像でき、それを極力減らす手段として考えられる手法はコストをかけると言う答えに行きつくのが一般的です。（チラシを余計に打つとか、ポスティングを増やすとか・・・）

コストをかけた分だけ、効果が上がればよいですが、あっさり他の会社に決められてしまったりする訳です。

ですから、ここにコストをかけても無駄になります。

機会を増やす手段としては、コストのかからないメールや現場のプロモーションが一番有効だと思います。ポスティングも広域にたくさん配る為に営業マンが半日4時間費やすというような戦略ではなく、効率的に配布する工夫が必要です。

6.物件探しの長期化

1～5までを効率的に行い物件の長期化をなるべく短縮するという事が必要ですが、長期化そのものを短縮するのは難題です。

であれば、長期化するという事を念頭において、戦略を組み直すという事が、結局継続的に売り上げを上げる近道なのではないかと思います。反響があった一人を集中的に追いかけるだけではなく、長期化するユーザーが育ってくる戦略が必要に思います。

こまめに情報配信する手段を持つこと

お客様が魅力的な商品を作ること

こまめにお客様が接触するメディアを作ること

これらを改善し長期化する顧客がコンスタントに成約するスタイルを作り上げることが、新築戸建住宅の戦略としては望ましいと思います。

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最近デジコムでは、不動産業界以外のWEB制作を不動産業界の方からご紹介いただくことが多くなりまして、その一つとしてサバイバルゲームフィールドユニオン様のサイトの制作をさせていただきました。

ユニオン様は、４つのサバイバルゲームフィールを運営しており、デジコムではサイトの制作とそれぞれの施設の予約システムを開設するなど、普段行わないことも行い、良い経験になりました。

サバイバルゲームは私も一度だけプレーしたことがあるのですが、森の中では迷彩服を着た敵が見えなくて、スリルを味わうことができ楽しく遊べます。

ユニオンでは、オーナー特製のカレーライスを昼食として用意しており、絶品です。

そしてなんと、フジテレビの百識王という番組でも紹介されていました。

是非サバイバルゲームフィールドユニオンのサイトを覗いてみてください。

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実は前々から設計事務所と不動産業のコラボレーションを考えていましたが、なかなかプロモーションの上手な設計事務所を見かける事がなく、単に設計をお願いするだけでは意味がないことが問題でした。

本日お会いしたグラフィックスデザイナーの方は、設計というより企画やプロモーション思考の方で、マンションデベロッパーのプロモーション企画や販売企画を行っているような方でした。

戸建て住宅の商品戦略や販売戦略を提供し、販売コストを抑えて価格や建物に反映出来無いものかと日々考えていましたので、面白いコラボレーションができるのではないかと期待しています。

広告などの販売コストや仲介手数料にお金をかけるくらいであれば、コンセプトを持った建て売り商品を確立し、販売コストをさほどかけなくても販売できるのが一番良い方法です。

３９８０万円の建売住宅の販売活動として、広告予算８０万円、仲介手数料１２０万円、やもすれば値引き交渉が２００万円、結果最終販売価格は３５００万円だった。なんてケースはよくあることだと思います。この事例ならまだいいほうかも知れません。

それでも４００万円の余分なコストがかかっていることは変わりありません。

４００万円を建物のコストとして考えられたら相当いろんなことができます。エコ給湯いれてソーラーパネル入れて、外構に植栽をアレンジして、１階２階両方にウォシュレット入れて、それでもおつりがくるくらいではないでしょうか。

建売商品を開発して販売コストを落とすには、コンセプトのある分譲開発を行う必要があります。

そういったコンセプトの企画や実践をプロモーション戦略がしっかり考えられる設計事務所やグラフィックスデザイン事務所と共同して考えるのに大量なコストは必要ないと思います。

かけなくても良い販売コストの見直しを設計事務所やグラフィックスデザイン事務所と共同して行うのは、今後注目すべきビジネスだと思います。

一昔前まで、マンションデベロッパーしか割けないようなコストのかかることが、今は低価格に実現できるようになってきています。

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不動産を購入する世帯のセグメントは下記のようになると思います。（賃貸は除く）

①単身男性

②単身女性

③夫婦のみ

④子育て世帯

⑤同居世帯

大きく分けるとこのようなセグメントになり、そこにそれぞれ細かい条件がついてくるのだと思います。

上記セグメントに物件を当てはめてみます。

①単身男性　（収益用マンション、居住用中古マンション、SOHO物件）

②単身女性　（居住用中古マンション、ペット可物件）

③夫婦のみ　（新築マンション、中古マンション、デザイン戸建て住宅、SOHO物件）

④子育て世帯　（新築マンション、中古マンション、新築分譲住宅、中古戸建）

⑤同居世帯、贈与・援助世帯　（注文住宅、中古戸建）

※上記は、私の個人的な主観であり統計データではありません。

このように私はセグメントするのですが、そのターゲット世帯によって見せ方は変わってくると思います。

マンション市場は、情報が大手に牛耳られており、戦略を立てる事が難しいですが、リノベーション商品を持っている不動産会社であればお客様は集まりやすいと感じます。ですから、こんな物件ありますよ！！みたいな告知ではなく、部屋を改造したり、ビジネスと絡めたり、するノウハウや最新動向を露出していくとお客様が反応しやすいと思います。リフォーム業者とのコラボレーションなどもいいかもしれません。

①～③までの世帯は、今後の可能性を大きく秘めているように感じるのですが、単身者の増加や雇用不安によって、SOHO事業者が増えるように思います。そういったSOHO物件を建てて売るのはリスクがありますが、あるものを改造するにはリスクは少ない。また、この世帯は購入検討期間が短いため、物件とお客様のマッチングをスムーズに行えるというのもメリットかも知れません。

子育て世帯は圧倒的に住宅需要のある世帯ですが、購入検討期間が長いのは前回の記事で書いたとおりです。タイミング勝負でこの世帯をターゲットにすることが一番リスクが高い戦略と言えるかもしれません。長期間追客することができる仲介会社や仲介サービスを確立している会社が功を奏すると思います。

同居・贈与・援助世帯も今後の可能性としては大いに期待でき、団塊世代のちょい金持ちオヤジ、が結構いると思います。当然ちょい金持ちオヤジは持ち家で、そこの建て替えや息子娘に贈与や援助は考えると思います。娘息子はそうでも無くても、孫はめっぽう可愛いみたいです。

そのように、世帯と不動産商品をセグメンテーションして、WEBや各種メディアに展開していくと、消費者にとってわかりやすいアプローチになると思います。

更に続きを次回書きます。

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シングル、夫婦のみの世帯の場合、購入意思決定までの期間は比較的短めで、全体の約半数が購入しようと思い立ってから4カ月以内で購入しているというデータがあった。（住宅情報ナビ　2009年8月調査）

それに比べ、子育て世帯は、4か月以内の意思決定が約4割で、意思決定機関を長く設ける傾向があるようです。

この調査は、新築マンション購入者に行った調査で、新築戸建てに対するデータとは異なると思いますが、世帯別の傾向としては、新築戸建も似たような傾向になるのかと思います。

シングルや夫婦のみよりも、子育て世帯のほうが購入までの意思決定が長くなるのは当然で、世帯人数が多い分だけ条件が増えますからその条件に合ったものを探そうと思うと検討期間が長くなるということでしょう。

新築戸建ての場合、ファミリーかつ子育て世帯がターゲットの物件が圧倒的に多いですから、検討期間がそもそも長いお客様がターゲットになってきます。

ですから検討期間が長いということを前提で販売戦略を立てていく必要があるのですが、巷の仲介業者の戦略を見ると即決客を見つけるタイミング勝負！　という戦略の業者がまだまだ多い。

しかしながらタイミング勝負の場合、メディアに費用をかけられる会社または多店舗展開している仲介会社に軍配が上がることが多くなってきてしまいます。

タイミング勝負なのであれば、接点が多いほうに軍配が上がるに決まってますから。

小さな会社が瞬間的に費用をかけて、チラシやオープンハウスを行っても、費用をかけられる会社や多店舗展開している会社が最終的に成約を持って行ってしまえば、それまでのチラシやオープンハウスに使ってきたコストは、事業規模がそれなりに大きい会社の為の下ごしらえをしてあげたような図式になってしまいます。

そういった図式を回避するための戦略を持つ必要があります。

次回続きをまた書きます。

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脳から出てきているという感覚はなく、心から出てきているという感覚のほうが合っているような気がする。

心は、どのようにして言葉を選んでいるのであろうか。

日本語としての言葉の種類をたくさん知っていたとしても、正しく心を表現できるとは限らない。

日本語としての言葉の種類をたくさん知らなくても、一言で伝わる言葉もある。

それはとてもシンプルな言葉で、子供のころ言葉を話し始めた時にいの一番に覚えるような言葉で、心の根から出てくる言葉なのだと思う。

いつしか、素直に話すことが難しくなり、正直に答えると怒られるようになり、本意ではない言葉のほうが自分にとって楽なことに気がついてしまう。

しかし、そんな言葉を使うたびに、心の根が腐っていってしまう。

心根が言葉を引き出し、言葉が心根を変えていく。

そして自分自身の存在価値や他人に対する影響も変えていく。

言葉は心と一体。

心の根から出てくる言葉を話していきたい。そして聞いていきたいと思います。

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無料で20回キーワードの調査ができます。

皆様おなじみの　『葛飾区　不動産』　はいったい月にどのくらい検索されているのでしょうか？

キーワードウォッチャーから解る検索数が下記です。

キーワードは　『葛飾区』　で調べました。

『葛飾区　不動産』　の2010年1月度の検索数は1293回です。

※Google、Yahooの検索数は含まれていないようです。

それにしても少ない。

これでは葛飾区の不動産会社1社のセッション数にも満たない。

YahooやGoogleを足したとしても、1万はいかないでしょうね。

ビックワードで上位表示するためにSEOに費用をかけるなどは意味がない事が解りますね。

SEOに費用をかけるなら、単一キーワードでの上位表示に一喜一憂することなく、少し勉強してから費用をかけるならかけましょう。

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当社標準仕様の「賃貸住宅」一部費用負担で住宅版エコポイント対象に！

とりあえず時流ですから乗っかっておくのも手かなと。

国土交通省のページで見ると

平成２２年１２月３１日までにエコリフォームの工事に着手又はエコ住宅の建築着工したものを対象とします。

と書いています。

詳細は国土交通省のぺーじで

建売住宅のチラシなどではまだエコポイント対応などのフレーズはあまり見掛けませんし、エコ基準の建物であればお客様にも喜ばれそうです。

持家・借家、一戸建ての住宅・共同住宅等の別によらず対象と言う事ですからエコポイント対象住宅に認定されれば、30万ポイント（30万円相当）と交換でき、なんか色々な事30万円分考えられそうです。

戸建賃貸などの流行りの商材にも適用が可能ですから、活用方法は広がります。

お客様も注意深く見ているでしょうから、知識として深く知っていた方がよさそうですね。

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例えば　『資金計画・ローン相談』　と言う項目に対してキャッチコピーを考えたいと思ったとします。

まずは、そういった情報提供がほしい人の立場になってみて、不満や悩みを考えます。

それらはネガティブなイメージの言葉が並びますが、今度はそれとは反する言葉を考えてみます。

書きだした言葉を並べ替えたり、助詞を変えたりすれば、結構いいキャッチコピーが完成します。

例えば上のように手書きでメモを書いていきます。

そうすると何となく見えてきます。

どんな言葉の組み合わせがしっくりくるか？

そんな事を考えながら出来上がったキャッチコピーが

『幸せに暮らすための　ガマンしない資金計画』　です。

他にも　『子育てから老後まで　住宅とローンの考えかた』とか

何となく言葉を引用するとキャッチコピーになったりします。

あまり難しく考えずに、自分がユーザーだったらきっとこう思うだろうな。　と言う言葉を書き並べ、その逆の言葉を考えていくとバリエーション豊富なキャッチコピーになります。

私が良くやるキャッチコピー発想法でした。

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基本的に3人の人を見る事を私は社員に教育しているのですが、それでもなかなか教育の道のりは長そうです。

社員が見なければならない3人とはどのような人なのかと言うと、デジコムの場合、消費者・クライアント・社長（私）です。

この優先順位が狂ってしまうと社員は思うように結果を出さなくなります。

良くあるパターンとして、1番社長　2番クライアント　3番消費者　の順です。

この順番は真逆です。悪い例です。

社長の顔ばかり気にして行動すると、人間性に欠け自由な表現ができなくなります。

クライアントに重点を置きすぎると、売れない物を一生懸命造る事になります。

消費者に重点を置くと、結果的に皆が良くなります。

順番としては、1番消費者　2番クライアント　3番社長　がベストなわけです。

また、経営者も社員が自分を優先していないと嫌だという傾向もなくはありません。

経営者は意識しなくても行動がそうなってしまっている場合があります。

どんな時でも消費者をみる。

そうすると、良い仕事ができるのだと思います。

それでは直接、消費者と接している不動産会社や建築会社は、誰を見ればよいのか？

これも基本的に3人だと思います。

正しい順番としては、1番依頼者の大切な人　2番依頼者　3番社長　の順ではないでしょうか？

依頼者が大切に思っている人が誰なのか？　その人を理解しようとすれば依頼者は喜びます。

そうすれば、良い仕事ができ結果社長も喜び、企業が成り立ちます。

社長に、なんて言われるかなんて気にせず、依頼者の大切な人の為に仕事してみると、良い結果が生まれると思います。

その時かかるコストを時間だけにとどめておけば、社長の逆鱗に触れる事も少ないでしょう。

大金を損するような賭けに出られては社長もたまったものではありませんが、社員が時間を使って依頼者の大切な人の為にがんばったら、その時は何やってんだ！？と社長が思っていたとしても、結果いい社員をお持ちですね。と褒められれば社長は満足なのですから。

上司の顔は数字をはじくときだけ創造し、作業中は末端で喜ぶ人の顔を創造しましょう。

きっといい仕事ができると思います。

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今の建築コストですと、家を変える人がいなくなってしまいます。

地場の工務店でもローコスト住宅を可能にしている工務店が増えてきました。

そういったフレーズの工務店FCも続々と登場しています。

不動産業としては、建売建築商品をしっかりと作っていくという事が今後重要になっていくと思います。

建物を標準化して使用する建材を吟味し、なるべく同仕様のものを建てる事が出来ればコストは下がるはずです。

年間棟数目標を実績をもとにたてて、建材メーカに交渉すれば、低価格に仕入れる事も可能になると思います。

また、同一部材を使用すれば職人は、同じ収まりで慣れてきますから作業も早くなっていくはずです。

また、発注処理などの事務的作業も軽減されます。

そういった建売商品を開発し商品として売り出せる事が出来れば、いま以上に低コストで消費者にも支持される建物は出来ると思います。

工務店にすべて丸投げせず、商品開発（仕入、使用決定、デザイン決定、販売戦略など）は不動産会社で行い、施工のみを工務店にオーダーすれば、オリジナルの建売商品ができると思います。

そういった事を教えてくれる私の先生がいます。

住宅生産性研究会（HICPM）の戸谷理事長です。

毎週、建築の生産管理の講習を無料で行っています。

是非、自社の建売商品の開発をしてみてはいかがでしょうか。

価格が下がれば売れやすいのは目に見えているわけですから。

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古びた看板、本来物置ではないはずのビルトイン車庫、破れたままの雨どいや障子、少しメンテナンスすれば入居者が入りそうな空室の多いアパート、テナントの全然入っていないビル、上げたらきりがないくらい街中に不満があります。

そんな情景で良いと思っている人も中にはいるかも知れませんが、大多数の人は問題に思っているはずです。

たぶん大したことない費用で解決できる、もしくは自分で解決しようと思えば解決できる問題も多いのでしょう。

知らないがゆえに解決できていない問題も多いことと思います。

それらの街の不満や悩みは、商売と直結しています。

そもそも満足感とはどのように得られるかと言うと、不満や悩みの解決です。

解決すれば満足感となり、商売になります。

そう考えると街中が商売のネタであり、それを商品として提供できるかどうかと言うのが、大変重要な事になります。

ホームページやブログに何を掲載すればいいか悩むという方が多くいらっしゃいますが、これら不満や悩みの解決をホームページ上で更新していけばきっと誰かの役に立つはずです。

役に立てば、訪問者から良い大きい不満や悩みの相談が来るかも知れません。

その時は、金銭の発生する商売として考えられるまでに、信用してくださっているかも知れません。

そういった積み重ねが、商品を作ったり信用が生まれたりする元なのだと感じます。

街中に目をやれば不満なんてたくさんあります。

そういった事を見逃さず、解決する手段を情報として提供することは、後に成果として現れていくのであろうと思います。

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アクセス解析のデータを見ていれば、何となく会社の方向性とユーザーの方向性が読めてきますし、自社のサイトが世間に受け入れられているかどうかが解ってきます。

アクセス数の推移も大変重要ですが、どこからやってきた訪問者が多かったのか？

どんなキーワードのアクセスが多かったか？

どのページが良く読まれたのか？

これらは、今後の戦略に重要な手がかりになったりします。

例えばホームズに毎月それなりの費用をかけて物件を掲載しているにも関わらず、ホームズから実際自社ホームページに誘導できているのは、25セッションだった。と言う結果などが解ります。その数値がもし少ないと判断すれば、ホームズへの掲載方法を改善しようと言う事になります。

また、外部のブログリンクから訪問者が多くなってきたとすると、自社のホームページに興味を持っていただけている、またはその情報が為になったと思ってリンクを貼ってくれた人がいるという事が解ります。為になる情報でなければ誰もブログにリンクしようなんて思いませんから、外部のブログにリンクを貼られるという事はとても良い記事が上がっているという傾向も読めます。

キーワードもいろいろな事が解ります。

たとえば、自社の分譲商品名として　『〇〇シリーズ』　などの分譲名があり、各種媒体でPRをしていたとすると、そのキーワードをダイレクトに入力して検索しているユニークユーザーが月間100ユーザーいたとしたら、それだけ地域に知れ渡ってきたという指標にもなります。

また、最近のユーザーが入力するキーワードがどれだけニッチワードで検索しているかなどの事も見えていきます。そうすると、次に物件を更新したりブログを書いたりする際に、どのような事を語ればよいのかと言う事も解ってきます。

ページに関してもどの物件のページが一番訪問者が多かったのか？

どのブログページが一番訪問者が多かったのか？

そういった事が読み取れます。

意外とアクセス解析の数値は、現実を反映していて、たとえば10人いる営業マンのうち1人だけ突出したアクセスを稼ぎだしている結果を見て、実際に店舗に行ってその営業マンの方にお会いすると、営業成績が良かったりします。

ある程度のアクセスがないと、分析も偏った情報になってしまいますが、少ないアクセスでも多少の傾向は何となく見えます。

せっかくホームページを持っているのであれば、皆さんもアクセス解析の情報をしっかり分析してみてください。

たぶん相当いろんな発見があると思います。

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店内はこんな感じ

この様に、様々な絵本があり、子供たちも興味津津で見ていました。

子供たちに本を読んであげたりと、長居してしまい、かれこれ2時間は居座ってしまいました。

とても落ち着く空間で、いつまでいても飽きない店です。

店はすべて後輩が手作りで作っていったそうです。

ゴリさんって呼んでほしいそうです。

そのゴリさんがコレ！

ちょっと画質が悪いですね。

すみません。

とても後輩には見えない風貌ですが、私の後輩です。

現在古絵本の買い取りを強化中とのことで、皆さま是非不要になった絵本があればねこじたゴリラ堂か、もしくはデジコムまでお声掛けください。

古絵本は、良い状態のものを集めるのがとても大変だそうです。

ねこじたゴリラ堂のホームページはこちら

〒187-0002

東京都小平市花小金井5-29-10

TEL　042-452-6200

営業時間　am9:00～pm9:00まで

お子様のいるご家庭の物件引き渡し時に、絵本のプレゼントなんていかがですか？

ねこじたゴリラ堂をよろしくお願いいたします。

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私も今回実は悩んでしまいました。

私は商売がら企業のお客様が多く、企業の場合WindowsXPを利用しているユーザーが圧倒的に多いため、気付かなかった現象でした。

WindowsVistaでは、IPv6が標準で有効になっており、IPv6対応のサイトを閲覧しに行くとIPv6でとりあえず閲覧しに行ってしまうようで、まずは　『ページが表示されません』　と出てしまう。その後、サイトからの反応がない場合にIPv4で再度試みると言う動作をするため、リロードするとちゃんと表示される。

こういった動きをしているそうです。

これを回避するためには、IPv6プロトコルを使用しない設定にする。がとりあえずの解決方法です。

以下の手順で行ってみてください。

スタート　→　ネットワークを右クリック　→　プロパティー　→　ネットワークの管理　→　ローカルエリアまたは無線LANを右クリック　→　プロパティー　→　IPv6のチェックを外す　→　OKボタンで閉じる

以上の手順を行うとIPv6を利用しない設定になります。

これで、一発で表示されなかったサイトが表示されるようになるはずです。

お悩みの方は、おためしください。

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すぐに効果が出たとしてもそれは一過性のものです。

他社との差別化として、『他がやっていない事をしろ！』　なんて言葉をよく聞きますが、新手の手法が運良くあったとして多少の効果を得たとしても、他社にまねされるのは時間の問題で、その効果は短期間のものになるでしょう。

他社にまねできない事とは、すごく簡単なことだと感じます。

すごく簡単な事をどれだけ続けられるか。

これが大事なわけで、これは誰にでもまねできることではありません。

しかも後発でまねされる事など気にする事もありません。

1年先にやった人の方が1年多く積み上げる事が出来るわけですから、時間が巻き戻らない限り1年分の差は後発には埋められないわけですから。

私は10年間毎日1物件掃除してきました。　と　私は昨日から物件を毎日1物件掃除する事を決めました。　とでは、重みが違うわけです。

だれにでもできる事を継続して行う事が、長い効果を生み他社との差別化になり、他社とは違う事をすると言う事だと思います。

きっかけは、誰かに言われたり自分で気づいたりと様々なのでしょうが、すぐに効果が出ないからと言って損したと思ったり、人のせいにしたりせず、継続していくことが大切だと思います。

どんなに小さなことでも継続する事は難しい。

どんなに小さなことでも継続すれば価値になる。

最近私もブログを書けない時があり、反省しています。

やはり徹底なのだと改めて思いなおします。

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バスの車中で、いろいろとお話させていただき、その日のツアーは終了したのですが、数日後、若本様が東京にいらっしゃるということで、お声掛けいただき一緒に食事をとる時間をいただきました。

若本様は、エンドユーザーから建築エージェントとして、最適な住まいのコンシェルジェサービスを請け負うとともに、その成果物を工務店数社でコンペしていただき、お客様のフィーリングに合う工務店との引き合わせを行っています。

若本様のすごいところは、プランの打ち合わせや完成予想図の提示、設備使用や見積もり積算、資金相談までお客様と綿密に打ち合わせし、出来上がった仕様書をもとに工務店のコンペを開催するところです。

工務店は、建てる事が決定していて、すでに仕様や積算が出来上がった新築工事の請け負いができるわけですから、集客コストや見積コストなど多くのコストがかかっていない状態で請け負うことが可能です。

しかしながら、数社のコンペですから工務店側はコンペに勝つためにプレゼンテーションの質を向上させます。

その向上させようという意識が工務店を成長させ、真の強い工務店ができるのだと若本様は言っていました。

工務店自らが強くなろうと決意するのだと。

だから若本様がやっていることは、コンサルティングではないんですよね。

工務店自らが強くなるサービス。

そして、お客様も納得のいく建物を手に入れられる。

素晴らしいサービスだと感じました。

様々な学びもあり、とても有意義な時間を過ごさせていただきました。

私が初めて見たパターンで、注目すべきビジネスだと感じました。

不動産業界でも何か応用が利くことがあればと思います。

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私の高校時代のサッカー部の後輩で、花小金井でねこじたゴリラ堂という古絵本専門店のご紹介です。

脱サラして、自分で古絵本店舗をつくり最近開業しました。

開業する事もすごいことだと感心しているところですが、もっとすごいのは彼のブログです。

読めばわかりますが、とても巧みな日本語で、私もブログを書いていますが彼の日本語のうまさと知識には脱帽と言った感じです。

そんな後輩がやっている古絵本屋　『ねこじたゴリラ堂』　はきっと素敵なお店なのだと思います。

私もまだ行っていないのですが、お子さんのいらっしゃる方は、ぜひ彼のブログへ、そして店舗にも訪問してみてはいかがかと思います。

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＝交通機関　アクセス＝

花小金井駅より。（西武新宿線）

徒歩　15分程度。

バス　北口で降り、左（線路に沿って小平方面）に5分程歩くと西友があります。

信号を渡るとバス停がありますので、

「東久留米駅西口」　（錦城高校経由）[武21]に乗り、

「花小金井四丁目」下車です。

そこからバスの進行方向に進み、徒歩1分。

「十一小入口」の信号の横です。

武蔵小金井駅より。（JR中央線）

バス　北口ロータリーより、

「東久留米駅西口」  （錦城高校経由）[武21]に乗り、

「花小金井四丁目」下車です。

そこからバスの進行方向に進み、徒歩１分。

「十一小入口」の信号の横です。

中古絵本の専門店「ねこじたゴリラ堂」

〒１８７－０００２

東京都小平市花小金井５－２９－１０

Tel&Fax:０４２－４５２－６２００

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そのくせアットホームのマイソクには情報が流れてくる・・・。

それってどうなんでしょうか？

当然ポータルサイトなどに掲載して、成約済み物件を放置されたりという面倒な経験がある故にネット掲載不可と言っていたりする業者様もいらっしゃる事だと思いますが、ホームページへの掲載も不可というのはいくらなんでもという気もします。

賃貸管理主体の会社で空室が多い状況の場合の問題点は、提案不足と露出不足が否めません。

あらゆる場所であらゆる紹介をしていただいた方が、お客様が反応する確率は高まります。

また、どんな紹介を他社仲介業者がしてくれているか自社の参考にもなると思います。

基本的に管理をしっかりしてくれて、満室状態を確保してくれていれば、他社に管理を移管しようとはオーナー様は思わないでしょうから、仲介会社に積極的に客付けをしていただき、管理業務に専念した方が、結果的に管理物件が他社に取られずに済む近道ではないかとも思います。

なんだか深く意味もわからずネット掲載不可と言う、悪しき慣習のような気がします。

ポータルと自社のホームページは違うのです。

ポータルは同じ物件を様々な業者が掲載し、全く同じ内容で、価格も違う場合があったりして、管理会社が掲載に慎重になるのも解ります。

しかし、仲介業者が自社ホームページで公開すると言う事は、信用をかけてお客様に支持されるように内容を吟味して掲載する訳で、もしそうでなければ無駄骨になるわけです。

そういった質の高い掲載を促し、オーナー様には質の高い情報を掲載するうように仲介会社を指導している事を伝えれば、管理会社としても様々な仲介会社に物件を紹介される事を戦略として認めらさせることもできます。

オーナーも喜びお客様も喜び、不動産会社も喜ぶ為には、情報をできるだけ様々な形で加工し、露出していくことが大切です。

また、仲介会社もネット掲載するために部屋の鍵を借りて写真撮影などをするのであれば、物件の現状報告とか、ついでに掃除してくるとか、掲載させていただける感謝の意を行動で示さなければいけないと思います。

汚いままの部屋の写真を撮って、または撮影技術がないために載せない方が良いのでは・・・と思うような写真を掲載したりしていては断られても当然です。

鍵を借りに行く時に掃除道具を持って自転車で行けば、それでもネット掲載不可と言うのでしょうか？

掲載する側、管理会社側の常識が変われば、もっと物件は流通するのではないでしょうか。

オーナー様や入居者様のためにも、質のいい情報を流通させ、好回転な収益を産めれば、みんなハッピーになるのではないかと感じます。

物件情報を囲い込み、結局客付けもままならないような状況は、誰も喜ばないと思います。

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ガンブラーウィルスが猛威をふるっているようです。

ガンブラーウィルスとは、ホームページを見ただけで感染してしまうと言う恐ろしいウィルスで、感染したパソコンからホームページを更新するためのID・PWを奪ってしまうと言うウィルスです。

奪われてしまえば今度は、自分のホームページが感染被害に合い今度は自分が加害者になってしまいます。

そんな事にならないように是非皆さんウィルス対策をしてください。

パソコンの事が良く解らない方には面倒な話なのですが、感染した場合、最悪リカバリー（パソコンを買った時の状態にする）や社内のパソコン全部が連鎖して感染してしまった場合、社内全部のパソコンをリカバリーしなければならないと言う事態にもなりかねません。

そんな事になったら、数日間仕事にならなくなると言うような事も考えられます。

そんな事にならないように、パソコンが多少わかる社員の方に協力してもらい、対策を取りましょう。

【対策法】

①ウィルス対策ソフトの更新期限切れで放置されているパソコンやウィルス対策ソフトがそもそもインストールされていないパソコンは、ウィルス対策ソフトをちゃんと導入しましょう。

②Windows Up Date　をしましょう。　ウィンドウズを最新の状態にしておきましょう。

③Adobeのアクロバットリーダーを最新にしましょう

④Adobeのフラッシュプレーヤーを最新にしましょう

これら上記の方法が掲載されているサイバークリーンセンターのサイトにアクセスしてみてください。
具体的な予防策が掲載されています。

これを機に、ウィルス対策意識の向上や各種ソフトのアップデートを習慣化する事をお勧めいたします。

ウィルスは感染してからの対処は費用も余計にかかったり、仕事が数日できなくなったりと、大変な被害に合います。

是非予防しておいてください。

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純粋な消費者の意見を書き込みしていただこうと言う事なのであろうが、全くその機能をはたしておらず、業者同士のけなしあい見たいな状態のスレッドを良く見かけます。

住宅ポータルサイトはこのような醜いスレットを発見したら消すべきだと思います。

消費者にとって何の有益情報でもなければ、正しいクレームでもない。

そんなものは文脈を読めば一目瞭然です。

ポータル運営者は、運営責任を持ってこのようなスレットに対処しないと、せっかく希望を持って家探しや家づくりを考えている人を不安にさせるばかりです。

真実を隠すと言う事を言っているのではなく、真実を伝えるという機能を失ったサービスには価値がないと言う事を言いたいです。

また、このような価値のない情報に対して、文句を書かれた業者は相手にしない事をお勧めします。

書きかえしていると言う事を悟られてしまえば、余計に逆効果ですし、相手にしている時間が無駄です。

それよりも現場をきれいにしたり、クレーム対応を迅速にしたりする方が、よっぽど書き込みに対する対抗策として正しいと思います。

ポータルの方には、しょーもないスレッド管理を是非していただきたい。

書かれた業者は、書き返すような事はせず、サービス向上に力を入れる。

他の業者の事を書くような業者は、たとえ事実を書いているとしてもそんなくだらない事をせず、堂々と勝負していただきたい。

そのように思います。

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どの工務店サイトも問題視している点が、商圏エリア内のセッションが少ないということです。

この解決策には依然触れたことがあります。

もう一つの問題点としてよく見かけるのが、問い合わせまでの導線がない。ということが挙げられます。

TOPページにてんこ盛りにリンクがありそれを全部見ないと何を言わんとしているのかが理解できないホームページが多く存在する一方、工務店サイトの平均ページビューは大半の会社が４～5ページビューです。

数少ない地域の訪問者のセッションのうち、深く読み込んでくれる訪問者のみが問い合わせにつながる可能性があるとなると、かなり少数の人間にしぼられてしまいます。

ですので、工務店サイトは導線を作るということが望ましいと感じます。

その上でたくさんページを見てくれる人がいればなおいいです。

まずは、新築したいのかリフォームしたいのか、土地から探しているのか、収益物件の建築をしたいのか、これらのニーズをお客様が選択しやすいサイト構成にし、そのための商品ページを用意するということが大切です。

そして、商品ページの閲覧から問い合わせまでを4～5ページ位のページ閲覧数で問い合わせまで導けるサイト構成にしたいところです。

また問い合わせのフックには、ほしいと思えるものや行きたいと感じるイベントを用意する必要があります。

これらのコンテンツが明確な導線によって確保できているホームページを制作することが望ましいと感じます。

エモーショナルな表現で終始してしまっているサイトも多く見かけますが、基本的に工務店はものづくりですから、品質を一番にわかりやすく伝えるべきだと感じます。

その表現の一部に感情に訴える部分が、あってもよいかと感じます。

更にファン化していく過程の中で、少しずつ感情にうったえかける。実際にお会いした時にエモーショナルな演出を心がける。

このようなステップがトータルに描ける工務店サイトの制作が望ましいと思います。

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その動機とは、行動に移す人ではない人の影響によって、生まれる事が多い。

たとえば家を買いたいという人の動機の裏には、様々な人の影響が考えられ、その人の為に買うことを決意していることが大半。

目の前で話をしている人の向こう側にいる人を見る。

そうすると、目の前の人は、よき理解者として自分を受け入れてくれるようになるのではないか。

人は自分だけの為に、なかなか頑張れるものではない。

他の人の影響によって頑張れることのほうが多い。

そんな動機をつかむことができれば、良い仕事ができるのではないか。

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ブログCMSを利用すると簡単にページが更新できて便利な反面、コンテンツの見た目をさほどよくできないと言う問題もあります。

ブログ投稿ですので、写真とテキストが中心のコンテンツとなり、プロの仕上がりにはなりずらい。

そこでご提案が、投稿記事を貯めて、リッチコンテンツへ昇格させると言う方法です。

例えば、商品ページ等はカタログをつくるにしてもページを作るにしても大変です。

相当な時間を費やさなければなりません。

そこで、商品カテゴリーを作成し、商品の事について考えている事をブログ投稿します。

そして、日々考えている事を書きとめ、記事がたまってきたらホームページ作成会社にその記事を元にリッチコンテンツに仕上げてもらいます。

そうすると、何気なく更新していた日々の記事に、ホームページ制作会社のグラフィックスデザインが加わり、コンセプトのあるクオリティーの高いページが制作できるようになります。

ブログ記事　→　貯めてリッチコンテンツに昇格

上記のような方法をとれば、考えている事が自然と商品として成立したりもします。

同じコンセプトの投稿記事を貯めてリッチページへ昇格。

是非お試しください。

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借りているものだから大事にしなさいと。

私は、それじゃあ自分のものって何なんだろう？　と思いました。

考えてみれば、『思い』以外に自分のものなどありませんでした。

お金も家も食べ物も・・・すべて自分が自由にコントロールできるものではない。

私がいつも思うのは、本当に自分のものなら死んだときに持っていけるか？ということです。

生まれた時に何を持っていたか？ということです。

そう考えたら、自分のものと思っているものは、実は自分のものではないのだと感じます。

ほしがればほしがるほど、自分のものではないむなしさが追いかけています。

私は唯一自分が持っているものを存分に利用し、多くの自分のものではないものを大事にしていくということを母から学びました。

自分の身体を粗末にしている今日この頃の反省。

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